Using the ANREV Quarterly Index, the risk-adjusted performance and diversification benefits of Asia-Pacific nonlisted real estate funds is assessed over 2010-2013. Differences are seen in the performance of specific nonlisted real estate strategies, relating to style, country, regions, sectors and structure. This clearly highlights the effectiveness of non-listed real estate in the Asia-Pacific real estate investment landscape.

This report is authored by Graeme Newell from University of Western Sydney. 

エグゼクティブサマリー

ANREV四半期インデックスを用いて、アジア太平洋の非上場不動産ファンド の2010年から2013年におけるリスク調整後パフォーマンスと分散化効果を評価した。非上場不動産のパフォーマンスは投資スタイル、国、地域、セクタータイプ及びファンド構造に関する戦略に応じて差異が見られる。これはアジア太平洋の不動産投資の環境において非上場不動産が効果的な投資対象となることを明確に示すものである。

종합요약

2010-2013년 동안 아태지역의 비상장 부동산의 리스크 조정성과 및 분산 효과를 ANREV분기별 지수(ANREV Quarterly Index)를 이용하여 평가하였다. 투자 형태, 국가, 지역, 부문 및 구조와 관련하여 구체적인 비상장부동산 전략의 성과의 차이를 살펴보았다. 그 결과, 아태지역 부동산 투자에서 비상장 부동산의 효과성이 확인되었다.

도입

비상장부동산 펀드는 아태지역의 부동산투자에서 중요한 부동산 투자 상품이다. 비상장 부동산 펀드는 현지 투자자와 국제적 투자자(예를들어, 국부펀드)들이 모두 아태지역의 우량 부동산 포트폴리오의 엑스포져를 늘릴 수 있도록 한다.

2010-2013년 아태지역 비상장부동산펀드에 대한 ANREV 분기별 지수를 통해 이러한 부동산 펀드의 성과를 분석 할 수 있다. 이들 비상장 부동산 펀드의 2013년도 제 4사분기의 구조는 ANREV 지수에 포함된 주요 30개 부동산 펀드 운용사의 93개 펀드를 포함하고 있으며 ,이들의 총 자산가치는 819억 달러에 이른다. 이는 투자형태, 국가, 지역,부문 및 구조별 비상장 펀드 성과 분석을 제시하고, 여러 비상장 부동산 부문이 제공하는 분산 효과를 살펴보고자 한다. 전체적으로, ANREV 보고서는 아태지역 비상장 부동산의 효익에 대한 중요한 통찰을 제공할 것이다.

본 보고서에 관하여

ANREV 보고서에 관해 더 궁금하신 점은 Graeme Newell([email protected]) 교수 또는 ANREV( [email protected]) 로 문의하시기 바랍니다. 분기별지수의 구성은 연간지수와 다릅니다. 분기별 지수에서는 단일펀드의 한 분기 동안 반영하는 반면, 연간지수에서는 일년 동안 반영하기 때문입니다. ANREV 지수의 시계열은 비교적 짧습니다.앞으로, ANREV를 통해 아태지역 비상장부동산 펀드의 본 리스크 조정 성과 분석에 대한 연간 업데이트를 받으실 수 있습니다.

아태지역 비상장 부동산 펀드에 관한 ANREV 분기별 지수의 상세정보에 대해서는 ANREV에 문의하시기 바랍니다.

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The 2013 full year results of the ANREV Annual Index show that Asia Pacific non-listed real estate funds performance has improved compared to 2012. The headline returns for the “All Funds” index show an overall return of 9.2%, an increase from 7.7% in 2012. The ANREV Annual Index 2013 included participation of 91 funds with a total gross asset value of US$87 billion.

The increased sample size also allowed ANREV to publish sub-indices on structure and sector for the first time. The structure sub indices shows that open end funds outperformed closed end funds in 2013, which was not the case in 2012. And single sector funds outperformed multi sector funds in 2013.

In terms of geographies, single country funds in Japan and China were strong performers compared to multi country funds. Japanese non-listed real estate funds recovered after a negative return in 2012 to return 9.4% in 2013.

Data contributions were received from 93 funds with a total gross asset value of US$81.9 billion. The All Asia Index headline return was 2.6% in local currency for Q4 2013 compared with 2.5% in Q4 2012. Further detail of the sub-indices which cover fund style and various geographies can be found in the full report.
 

Global Real Estate Fund Index (GREFI) shows the performance of non-listed real estate funds on a global scale and is created by ANREV, INREV and NCREIF. This publication includes the performance figures up to Q4 2013.

The GREFI has passed the hurdle of 400 funds and stood at 426 funds at the end of 2013 compared with 363 in Q2 2013. The total gross asset value of all funds has grown from $420 billion to $474 billion.

Please send your feedback on this consultation release to [email protected]. As the INREV and ANREV quarterly indices are still unfrozen historical figures from the GREFI might change in future updates.

The 2013 full year results of the ANREV Annual Index show that Asia Pacific non-listed real estate funds performance has improved compared to 2012. The headline returns for the “All Funds” index show an overall return of 9.2%, an increase from 7.7% in 2012. The ANREV Annual Index 2013 included participation of 91 funds with a total gross asset value of US$87 billion.

The increased sample size also allowed ANREV to publish sub-indices on structure and sector for the first time. The structure sub indices shows that open end funds outperformed closed end funds in 2013, which was not the case in 2012. And single sector funds outperformed multi sector funds in 2013.

In terms of geographies, single country funds in Japan and China were strong performers compared to multi country funds. Japanese non-listed real estate funds recovered after a negative return in 2012 to return 9.4% in 2013.

If you have any questions, please contact Amélie Delaunay at [email protected]

エグゼクティブサマリー

• 1990年前半にロンドンFOX不動産先物市場でインデックスに基づく不動産デリバティブの導入が試みられた。その時点では失敗に終わったが、この10年間で英国、米国、欧州大陸の店頭市場（OTC）および上場市場でいくつかの不動産デリバティブ商品が開発された。
• だがこうした不動産デリバティブ市場は将来有望で拡大しつつあるとはいえ、これまでのところその成功は限定的なものにとどまっている。これは不動産のダイレクトリターンという独自性を十分に捉えられなかったことによるところが大きい。
• その結界、既存の不動産デリバティブは、ヘッジを行う者にとってはベーシスリスクが大きく、非上場不動産リターンを総合的に再現しようとする投機家にとっては代替投資として不完全なものとなっている。
• ヘッジ効率を高めるには非上場不動産のインデックスを改善することが重要であるが、金融イノベーションの可能性を見落としてはならない。
• 金融イノベーションによって、ピュアファクターヘッジや複合ヘッジ（インデックスとファクターの組み合わせ）といった、ファクターに基づく代替デリバティブモデルが誕生する可能性がある。
• ロンドンのシティでこうした代替モデルの実験を行ったところ、不動産インデックスに基づく様々なデリバティブに加え、マクロファクターに基づくツールを導入することが投資家のメリットになることが分かった。並行して行われた中国のファーストティア都市のオフィス市場に関する分析でも、同様の結果が得られた。

景気回復の兆しがより一層明白になる中、リーマン・ブラザーズの破綻と世界金融危機の発生は過去のものになろうとしています。しかし世界金融危機の余波は未だ不動産投資業界で続いており、不動産投資運用会社にとって、今後数年間はさらなる混乱の年となりそうです。

世界金融危機が非上場不動産ファンド業界に及ぼす影響については、まず他のアセットクラスに照らして検証する必要があります。主要な影響の一つに投資アプローチ全体を完全に考え直すよう投資家に促し、ポートフォリオ組成から支払い報酬まであらゆる面を疑問視するよう促したことが挙げられます。

リスク回避の高まりにより優良資産へと駆り立てる一方で、主流のアセットクラスの間で投資を分散すればリスクエクスポージャーを抑える手段になるという従来のポートフォリオ理論への投資家の信頼も揺らぎました。これは、世界金融危機の中で、株式、債券、さらには現金資金まで下落したことによるものです。

恐怖が金融市場を支配する中、投資家は嵐をやり過ごすのに最善と思われる資産に目を向けました。資本を増加させたいという望みは薄れ、代わりに安定収入により利益をもたらす優良資産を求めるようになりました。

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