In recent years domestic banks in China have turned more cautious towards lending to the real estate sector and
bank loans have become increasingly difficult to obtain. As a result, more developers are seeking alternative sources
of financing to fund their growth and expansion. One option is to raise debt through the shadow banking market.

The shadow banking system in China encompasses a collection of non-bank financial intermediaries which provide
services similar to commercial banks but are not subject to the banking regulations. There are a wide range of
intermediaries including underground banks, microcredit companies, off-balance sheet loans for domestic banks,
private equity funds and trust products.

中国：DTZ による洞察

中国におけるオフィス開発案件とダイナミクス

押し寄せる供給の波、見かけほど悪くない

• 中国のオフィス市場は今後3年間で、未曽有の大量供給を体験する。2,560万平米もの開発案件が2014年から2016年にかけて竣工予定であり、これは2011年から2013年の供給量、820万平米の3倍に相当する（図1）。
• しかし現実にはそれほど恐れることはない。我々は、予定されている開発案件のうち、2014年から2016年に実際に供給されるのは55％とみている。これは工事の遅延や規模の縮小によるものだ。従って過剰供給は予想ほど厳しいものにはならないだろう。
• 2009年から2014年第１四半期までに竣工したビル200棟の吸収パターンの分析では、新築ビルが満室稼働（97％）になるまでに平均24か月を要した。ティアⅠ都市のビルの吸収ペースはもっと速く、一方ティアⅡ都市では近年ペースが明らかに落ちてきている。
• 景気刺激策の効果により企業の拡張計画が加速した2010年と2011年を除き、中国ではここ2年間で全体として新規供給量の増加が純吸収量を超え、ほぼすべての主要都市で空室率が平均12.7％まで上昇する結果となった。
• 純吸収量は今後3年間で増加するものの、空室率はそれでも上昇し2016年までに20％を超えると予想される。建設工事の遅延の可能性を考慮しても、今後数年間は新規供給量が純吸収量を上回るであろう。
• ティアⅠ都市、ティアⅡ都市とも、今後3年間は供給が吸収力を上回る。全体としては新規供給の波を受けて都市間に差が出て、ティアⅡ都市全域で総じて需給バランスが崩れる方向に進むと考えられる。

This is the third study on the fees and terms of non-listed real estate funds investing in the Asia Pacific region. It is carried out for ANREV by KTI Finland. This annual project aims to increase the transparency of the fee structures and fee levels in funds, and to create a framework for the regular reporting of fees in funds. The project also aims to increase the understanding of the challenges and limitations the non-listed real estate fund industry faces in analysing and comparing fee structures and levels.

The results of this study will also be used to compare management fees of Asia Pacific, European and US funds in a separate study to be published in Q3 2014.

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CAPITAL RAISING 2014 – PILOT SURVEY

ANREV’s survey of 147 fund managers found that the non-listed real estate industry raised a total of US$132.5 billion of capital globally in 2013 compared to USD86.4 billion in 2012.

Asia Pacific strategy vehicles raised US$20.2 billion in 2013 compared to US$11.4 billion in 2012. The greatest share of this – US$14 billion – was allocated to non-listed funds.

With the rapid growth of the Asia Pacific non-listed real estate market, it is timely to assess how much capital is entering the market and what this figure represents on a global basis. This inaugural annual ANREV report provides information on the amount of institutional equity capital entering the Asia Pacific non-listed real estate market and offers insights into its target strategies, as well as overall global figures.

This survey covers capital raising activities across all Asia Pacific non-listed products including separate accounts, joint ventures, club deals, funds of funds and non-listed real estate debt products. 

DTZ 중국시장 통찰: 중국 오피스 대기 물량 및 역동적 공급 증가... 그래도, 우려하는 정도의 악재는 아니다.

-중국의 오피스 시장은 향후 3년 동안 전례 없는 공급 증가를 겪게 될 것이다. 2014-2016년 사이에 완공이 계획된 공급량은 2,560만 sq m이다. 이는 2011-2013년 공급된 820만 sq m의 세 배에 이른다 (그림 1)

-그러나, 현실은 보기보다 두려워 할 만한 것은 아니다. 공급지연과 규모축소로 인하여 2014-2016년 동안 계획된 대기물랴의 약 55%만이 실제로 공급될 것으로 예측된다. 따라서, 계획된 대기물랴에 비해 공급누적이 그다지 심할 것으로 보이지는 않는다.

-2009년과 2014년 1사분기 사이에 완공된 건물 200동의 흡수 패턴을 DTZ가 분석한 바에 따르며, 새로운 건물이 완전입주융(97%)를 달성하는데 거의 24개월이 걸리는 것으로 나타났다. 1등급도시의 건물들은 그 보다는 빠른 흡수를 보였으며, 2등급 도시들의 흡수율은 최근 하락세가 분명해 보인다.

-경기부양의 효과로 기업확장 계획이 크게 가속화되었던 2010년과 2011년은 제외하고, 지난 2년간 중국의 전반적인 신규공급의 증가는 순흡수량을 앞지른 것으로 나타났으며, 이에 따라 , 거의 모든 주요 도시에서 공실률이 증가하여 평균 12.7%에 이르렀다.

-향후 3년동안 순흡수량이 늘어날 것으로 예상되기는 하지만, 2016년까지 공실률은 여전히 20% 이상까지 늘어날 것으로 보인다. 예상되는 공사지연으 감안하더라도, 향후 몇 년 동안은 신규공급이 순흡수량을 계속 초과할 것으로 예측된다.

-1등급과 2등급 도시에서 모두 향후 3년 동안 공급이 흡수 잠재력을 상회할 것이다. 도시간 격차는 어느 정도 예상할 수 있으나. 밀려올 신규공급으로 인하여, 전체적으로 2등급 도시들 사이에서 불균형이 더 클 것으로 보인다.

결론

향휴 수년간 중국의 오피스 시장의 수급상황이 점차 불균형을 이룰 것이라는 점에서, 입주자들은 오피스 포트폴리오, 임대전략, 입주비용 등을 평가하에 있어, 보다 전술적인 접근방식을 채택하는 것이 바람직할 것이다. 대부분의 도시에서 공급이 수요를 초과할 것이기 때문에, 세입자들은 건물주보다 임대료 협상에서의 입지가 점차 유리해 질 것이다. 보다 중요한 것은, 중국 전략의 우량 공간의 임대 가능성이 높아지면서 입주자들은 작업공간의 효율성을 향상시킬 수 있는 선택권이 넓어질 것이며, 이를 위해 오피스 통합, 분산화, 전략적 공간의 취득 등 다양한 방법을 구사할 수 있다는 점이다.

이와 대조적으로, 중국에서 오피스 취득 기회를 찾고 있는 투자가들은 현 시기를 투자 전략을 수행할 수 있는 독특한 시점으로 볼 수도 있다. 한 편으로, 중단기적으로는 대부분의 도시에서 시장전망이 좋지 못하다. 다른 한 편으로는, 우량 자산을 합리적인 가격에 취득할 수 있는 유리한 입장이 될 수도 있는 것이다. 그러므로, 투자가들은 장기 디벱롭먼트 동향에서 가장 혜택을 입을 자산에 초점을 모으고, 경제 개혁이나 업계 진화에 의해 주도되는 수요 증가에 의해 도움을 받을 시장에 집중해야 할 것이다. 나아가, 향후, 공급 과잉으로 인해 우량 자산과 비우량자산 간의 격차가 심화될 것이라는 것이 당사의 의견이다. 따라서, 하위사장 입지와 부동산 특유의 요인들이 자산가격을 견인하는 보다 중요한 역할을 하게 될 것이기 때문에, 투자가들은 취득대상을 평가함에 있어 보다 더 철저하게 초점을 맞춘 상향식 접근방식을 사용해야 할 것이다.

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거시경제 상황

연속되는 경제 전망치 하향 조정

-2014년 3월 10일 발표된 2013년 10-12월의 실질 GDP 성장율 (2차 예비수치)는 연평균 0.7%였다.(분기별, 계절 조정후) 이는 과거예측보다 낮아졌기 때문에, 리서치 기관들이 연속적으로 2013년 및 2014년 GDP 성장률 예측을 하향 조정하였다.

-10-12월 실질 GDP 기여도에 따르면, 국내 수요는 +0.7% 성장으로 기대를 대체로 충족시킨 반면, 해외 수요는 7-9월 -0.5%를 보인 것처럼 마이너스 성장을 보였다. 기대된 대로, 국내 수요는 증가세를 나타내었다. 예를 들어, 민간 기업의 자본 투자는 +5.3%(분기별, 연평균) 증가하였으며, 민간 최종 소비지출은 +2.0%(분기별, 연평균) 증가하였다.

-이번 분기 수치의 예상치 못한 요소는 해외 수요 약세였다. 상품 및 서비스 수출이 +1.7%로 반등했지만, 강세가 두드러지지 못했다. 반면, 수입은 +14.7%로 상당히 증가되었다. 엔화 약세가 1년 정도 계속 되었음에도 불구하고, 수출의 성장세가 약하다는 것은 우려되는 점이다. 이에 대해 가능한 원인으로 다음을 들 수 있다; (1) 느린 속도의 해외 경기회복, (2) 생산기지의 이전으로 인해서 낮아진 수출량과 환율의 상관관계, (3) 엔화 약세에도 불구하고 수출 상츔 가격을 인하하지 않은 기업들 (4) 전지기계 등 일부 부문에서 무역 적자 증대

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For the first time ANREV is collecting quarterly data, compared to bi-annual data collection of quarterly data previously.

Data contributions were received from 92 funds with a total gross asset value of US$83.3 billion. The All Asia Index headline return was 2.1% in local currency for Q1 2014 compared with 2.6% in Q4 2013.

Further detail of the sub-indices which cover fund style and various geographies can be found in the full report.

We would like to thank all the companies that supported the data collection exercise and look forward to your continued support in the next round of data collection in July.

To participate in the ANREV Index, please contact Amélie Delaunay at [email protected] or Henry Lam at [email protected] to take part in this industry-led initiative or if you have any questions about the ANREV Index.

Global Real Estate Fund Index (GREFI) shows the performance of non-listed real estate funds on a global scale and is created by ANREV, INREV and NCREIF. This publication includes the performance figures up to Q1 2014.

The GREFI consists of 372 funds in Q1 2014. The total gross asset value of all funds is $460.8 billion.

Please send your feedback on this consultation release to [email protected].

Red Paper - July 2014 - CHINA OFFICE PIPELINE AND DYNAMICS COMING WAVE OF SUPPLY …NOT AS BAD AS IT LOOKS

The Chinese office market is entering into a period of unprecedented supply over the next three years. There is
a 25.6 million sq m pipeline planned for completion between 2014 and 2016. This is triple the 8.2 million sq m
supply which came on stream between 2011 and 2013.

This report is authored by Andrew Ness, Dennis Fung and Kenneth Chiu from DTZ.