The consultation is open for the new Performance Measurement Module of the INREV Guidelines.

ANREV and INREV welcome your feedback as we believe that input from the wider industry audience will contribute to covering all aspects in the area of measuring performance for the non-listed real estate vehicles.

We appreciate your feedback before 4 June 2015.

Following the consultation period all relevant feedback will be incorporated and the module will be added to the INREV Guidelines.

Performance Measurement module fits INREV Guidelines framework

The project was initiated by the INREV Performance Measurement and Benchmarking Committee in 2014 and took into consideration GIPS, the generally accepted principles of full disclosure and fair representation of investment performance results. The Performance Measurement module is required to fit into the overall INREV Guidelines framework and is linked with formulas used for the ANREV and INREV Index.

Provide feedback via email

Please send your feedback to Amélie Delaunay, Director of Research and Professional Standards at ANREV via the e-mail: [email protected] or Maurits Cammeraat, Director of Professional Standards via e-mail to [email protected].

はじめに

不動産市場の価格は、ローカル指標、国内指標、グローバル指標などさまざまな要因に基づいて形成される。しかしこれらの市場原理は、クロスボーダー投資家が特定の市場で競う上で有利なギャップを資本市場に生み出すことがある。クロスボーダー投資家にとって投資リターンを変動させるひとつの重要な要因は、言うまでもなく為替変動である。そのため、クロスボーダー投資では必要に応じて為替ヘッジを行う必要がある。

海外市場で借入による資金調達を通して疑似ヘッジまたはセミヘッジされた投資を行う方法は多く存在するが、この戦略では売却による収入を効果的にヘッジすることができず、資本の本国送還時に、基本的に投資家は大きな損益を受けることになる。資本保護のためのヘッジという観点から、為替スワップ先物取引は、変動やリスクを抑え、時には為替差益による投資リターンの増大が望める有効なツールとなり得る。

Raffles City Chengdu (RCC) is an epitome sustainable integrated development in the heart of Chengdu.

The project is designed by Steven Holl and located in the heart of Chengdu city with convenient public transportation and numerous green features.

Raffles City Chengdu (RCC) is situated at the intersection of the First Ring Road and Ren Min Nan Road of Chengdu City. The planning and architectural content of the project is of sliced porosity block forming large public plazas with a hybrid of different functions. Creating a metropolitan public space instead of object-icon skyscrapers, this 300,000m2 project takes its shape from its distribution of natural light. The required minimum sunlight exposures to the surrounding urban fabric prescribe precise geometric angles that slice the exoskeletal concrete-steel composite frameworks of the structure. The large public space framed in the center of the block is formed into three valleys inspired by a poem of the city’s greatest poet, Du Fu (713-770), who wrote, ‘From the northeast storm-tossed to the southwest, time has left stranded in Three Valleys.’ The three plaza levels feature water gardens based on concepts of time-the Fountain of the Chinese Calendar Year, Fountain of Twelve Months, and Fountain of Thirty Days. These three ponds function as skylights to the six-story shopping precinct below. This integrated development comprises of five 110m tailor-made high-rise towers including office spaces, hotels and service residences and a 4-storey shopping mall plus a 4-storey basement car parking. This project was completed in 2013.

환율문제

수익형부동산투자에 외환스왑프라이싱을 활용하는 방안과 그 장점

개요

• 역외투자에 있어 중요한 문제는 통화변동성이다. 이는 다른 건전한 투자의 수익률을 잠식할 우려도 있다.
• 외환선도스왑계약은 환리스크를 줄이고 위험조정수익(RAR) 을 개선하는 효과적인 방식이다.
• 금리차에 따라 프라이싱되는 선도스왑은 부동산투자가들에게 금리전망을 제시한다.

도입

부동산시장의 프라이싱을 결정하는 요인은 지방, 국가, 해외지표 등 매우 다양하다. 그러나, 이러한 시장세력이 자본시장과 단절되는 역외투자가 경에우도 있다. 자본시장에서는 역외투자가가 우위를 차지할 수 있는 특정한 시장이 있을 수 있다. 물론, 적절한 있어, 투자수익률의 변동성을 일으킬 수 있는 중대 요인의 하나가 통화가치변동이다. 따라서, 역외투자는 때에 통화헤지를 해야 한다.

해외시장에서는 채권펀딩을 사용해서 유사헤지(quasi-hedge)나 반헤지(semi-hedge)를 만드는 방법이 많다. 그러나, 이러한 전략들은 매각대금을 효과적으로 헤지하지 못하기 때문에, 투자가들은 자금을 본국으로 송금할 때 대규모 손익에 노출될 수가 있다. 자산보존을 위한 헤징에 관한 한, 외환선도스왑계약이야말로 변동성과 리스크를 줄일 수 있고, 왕복 투자수익률을 개선시킬 수도 있는 효과적 수단이 될 수 있다.

결론

아시아 코어시장의 통화쌍에서 가장 유리한 포지션은 호주의 투자가가 일본으로 진출하는 것이다. 그 이유는 본 연구의 시장들 현물가 격중 이 두 시장의 금리스프레드가 가장 크기 때문이다. 현행 5년 단순 선도스왑금리는 호주달러/엔화 79.8이며(현행 매입하고 호주달러/엔화 92.87) 만일 호주투자가가 현시점에서 1억호주달러(1,000,000 x 98.87 = 92,870,000엔)을 가치는 , 선도금리를 현시점 시세(호주달러/엔화 5년 79.8)로 고정시키고, 5년이내에 호주로 자금을 송금한다면, 그 호주달러 1,163,784 (=92,870,000/79.8) 가 될 것이다. 계약상 이익은 16.4%이 된다

물론, 위의 예는 단순한 것이며 이 같은 금융상품을 결정하는데 필요한 실질적인 요소들을 고려하지 않고 있다. 첫째, 특히 만기가 긴 선도금리시장에서 유동성이 모든 통화쌍에 항상 나타나지는 않을 것이다. 특히 신흥시장은 더욱 그러하다. 신흥시장에는 일반적으로 1 년까지는 이러한 단기만기상품들이 있으나, 그 후에는 거래당사자를 찾기가 어려울 것이다이러한 상품들은 리스크를 헤지하기 위해 이용되는 것이다. 그러나, 부동산자산에 대해 이행될 때는 추가적 요소들이 나타난다. 이러한 계약에서는 거래상대방이 미리 정해진 날짜에 이행하도록 되어 있다. 그러나, 부동산은 항상 유동성이 있는 것이 아니기 때문에, 만일 자산처분이 계획대로 실행되지 못하면, 거래상대방이 대안적 방안을 마련함으로써 계약이 이행되도록 하여야만 한다헤지비율의 문제도 있다. 시장상황에 대한 전망과 미래의 기대 지분가치에 따라, 투자가는 자신의 지분가치를 오버헤지할 것인지 언더헤지할 것인지 결정해야 한다. 만일, 지분의 포지션이 헤지비율에 못미치거나 혹은 넘어서게 된다면, 이는 좋은 쪽이든 나쁜 쪽이든 투자가가 통화변동성에 노출되는 것이 되는 것이다마지막으로, 소득수익률을 선도헤지하는 것이 가능하다. 다만, 이를 수치화하기 위해서는, 레버리지, 헤지보상비율, 소득흐름, 기타 투자가가정 혹은 자산별 가정이 필요하다. 혹자는 위의 전략이 통화상승의 가능성을 완전히 제거하는 것이라고 주장할 것이다. 그러나, 위 전략은 불리한 외환움직임이나 외환투기의 위험도 제거한다는 점과, 투자가들이 부동산자산에 초점을 둘 수 있게 한가는 점을 고려해야 할 것이다. 외환현물시장은 제로섬게임이면서 동시에 변동성 자산군이다. 따라서, 외환헤징은 투자가로 하여금 계약상 선도금리( 가끔은 유리한) 를 고정하고, 추가변동성을 제거하며, RAR 을 개선할 수도 있게 하는 것이다.

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EXECUTIVE SUMMARY

• Currency volatility is a major risk factor in cross-border investing and has the potential to erode returns of an otherwise sound investment

• Utilising FX forward swap contracts is an effective method to both reduce FX risk, and at times, improve risk adjusted returns

• Forward swaps are priced off interested rate differentials, offering and interest prospect for real estate investors

It is an index showing the performance of non-listed real estate funds on a global scale and is created by ANREV, INREV and NCREIF. This publication includes the performance figures up to Q4 2014.

The GREFI was updated for the first time on a quarterly basis following the first quarterly release of the ANREV Index for Q1 2014. From Q1 2014 onwards, the GREFI has been updated 12 weeks after the quarter end. This index release follows the same structure of
the previous release. The technical specification has also updated and all numbers are also available in Excel.

The GREFI release includes the performance of 345 funds compared to 372 funds at the end of 2013. This difference is due to the lower number of funds delivering data in Europe and Asia.

Please send your feedback on this consultation release to [email protected].

Data contributions were received from 79 funds with a total gross asset value of US$78.8 billion. The All Asia Index headline return was 3.6% in local currency for Q4 2014 compared with 1.7% in Q3 2014.

Further detail of the sub-indices which cover fund style and various geographies can be found in the full report.

We would like to thank all the companies that supported the data collection exercise and look forward to your continued support in the next round of data collection in April.

To participate in the ANREV Index, please contact Amélie Delaunay at [email protected] or Henry Lam at [email protected] to take part in this industry-led initiative or if you have any questions about the ANREV Index.

ANREV actively promotes and supports the planning and implementation of sustainability into investments within the non-listed real estate fund industry in Asia. In 2012, the Sustainability Working Group was established with three major objectives:

• To improve members and prospect members level of sustainability knowledge

• To promote the adoption of sustainability initiatives within real estate investments

• To encourage and raise the standard of sustainability reporting matters.

Throughout the past 3 years, the working group has coordinated presentations, discussions and publications to address sustainability issues and to increase the awareness of their three major objectives.This newsletter hopes to summarise the efforts of this group and provide you with an update on some of the global sustainability initiatives takingplace.

Raffles City Hangzhou is an integrated development project located near the Qiantang River in Hangzhou, the capital of Zhejiang province, located 180 kilometres southwest of Shanghai.

Raffles City Hangzhou will be CapitaLand’s sixth Raffles City, following those in Singapore, Shanghai, Beijing, Chengdu and Ningbo. The project incorporates retail, offices, housing and hotel facilities and marks the site of a cultural landscape within the Qianjiang New Town Area.

Raffles City Hangzhou will reach a height of 60 stories, presenting panoramic views from the Qiantang River and West Lake, with a total floor area of almost 400,000 square metres. It is designed as the first LEED Gold certification project in Zhejiang province.